Tekst otwarty
nr 3/2010
Prognozy 2010
- Rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w 2009 r. był w wielu aspektach zbliżony do scenariusza, którego spodziewaliśmy się przed rokiem. Mimo znacznego i gwałtownego wyhamowania aktywności inwestycyjnej przez deweloperów, które nastąpiło w reakcji na światowy kryzys, liczba mieszkań oddanych do użytku w ciągu roku pobiła kolejny rekord, wzrastając według naszych aktualnych szacunków do ok. 180 tys. (wobec 156 tys. w 2008 r.). Było to efektem kończenia przez inwestorów budowy projektów rozpoczętych przed końcem boomu. Równocześnie nastąpiło zgodne z oczekiwaniami wyhamowanie popytu pod wpływem ogólnej niepewności, pogarszającej się sytuacji na rynku pracy oraz znacznego pogorszenia oferty kredytowej banków i spadku dostępności kredytów mieszkaniowych.
- Mimo dużej podaży na rynku pierwotnym i wtórnym oraz stagnacji popytu, zmiany cen mieszkań na polskim rynku miały zaskakująco łagodny charakter.
- Od połowy 2009 r. widoczna jest stabilizacja cen nieruchomości w największych miastach. Równocześnie, agencje pośrednictwa i deweloperzy dostrzegają stopniowy wzrost obrotów na rynku i liczby zawieranych transakcji, co sugeruje, że okres zapaści na rynku dobiega końca. Przewidywane dalsze przyspieszenie wzrostu gospodarczego w warunkach wyjątkowo niskich stóp procentowych powinno sprzyjać odbudowie popytu na nieruchomości. Będzie to jednak zapewne proces dość powolny. Wiele zależy również od polityki kredytowej banków, która wciąż pozostaje znacznie bardziej restrykcyjna niż przed wybuchem kryzysu na rynkach finansowych. Pod koniec 2009 r. pojawiły się pierwsze sygnały łagodzenia polityki kredytowej przez banki, objawiające się nieznacznym spadkiem marż oraz wzrostem maksymalnej zdolności kredytowej dla przeciętnego klienta.
- Najbliższe dwa lata przyniosą zapewne wyraźne ograniczenie podaży nowych mieszkań, na co wskazuje spadek liczby nowych pozwoleń na budowę oraz liczby rozpoczynanych budów, jaki miał miejsce w ostatnich kwartałach. Niemniej jednak skala załamania podaży po rekordowym 2009 r. będzie prawdopodobnie o wiele mniejsza, niż obawialiśmy się przed rokiem. Wskazują na to m.in. pojawiające się już teraz sygnały od największych deweloperów o planowanych nowych inwestycjach i możliwościach w miarę elastycznego reagowania na ożywienie popytu.
- W sumie spodziewamy się, że średnie ceny mieszkań w 2010 r. będą stabilne, ponieważ mimo powolnego ożywienia popytu rynek pozostanie pod wpływem rekordowej podaży z ubiegłego roku. W dalszej perspektywie spodziewamy się powrotu trendu wzrostowego. Będzie temu sprzyjać, obok mocniejszego odbicia popytu, również strukturalny niedobór liczby mieszkań w Polsce w relacji do liczby gospodarstw domowych, który wciąż utrzymuje się powyżej 1 mln szt. i w 2009 r. uległ jedynie nieznacznemu zmniejszeniu. Wynika to m.in. z rosnącej liczby gospodarstw domowych, której źródłem jest wchodzące w dorosłość pokolenie wyżu demograficznego.
