Zakup lokalu mieszkalnego przez przedsiębiorcę może być nie tylko inwestycją w nieruchomość, ale także potencjalnym sposobem na optymalizację podatkową. Jednak odliczenie podatku VAT od takiej transakcji nie zawsze jest możliwe. W szczególności problematyczne stają się sytuacje, gdy lokal wykorzystywany jest zarówno do celów prywatnych, jak i firmowych. W niniejszym artykule szczegółowo przeanalizowano regulacje prawne, interpretacje organów podatkowych oraz praktyczne aspekty związane z odliczaniem VAT przy zakupie mieszkania pełniącego funkcje mieszane.
Podstawowe zasady odliczania VAT
Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług (VAT) przedsiębiorca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kluczowe znaczenie ma więc związek zakupu z działalnością opodatkowaną.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli lokal mieszkalny służy wyłącznie do celów prywatnych – odliczenie VAT jest całkowicie niedozwolone.
Jeśli jednak lokal jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej (np. biuro, gabinet, wynajem komercyjny) – odliczenie VAT może być w pełni możliwe.
W sytuacji, gdy lokal służy zarówno celom prywatnym, jak i firmowym, pojawia się pytanie: czy można odliczyć VAT proporcjonalnie?
Lokale mieszane – wykorzystanie prywatne i firmowe
Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych oraz orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE możliwe jest częściowe odliczenie VAT w sytuacji, gdy lokal mieszkalny wykorzystywany jest w części na potrzeby działalności gospodarczej.
Warunki, które trzeba spełnić:
- przedsiębiorca udokumentuje, że część lokalu jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej,
- proporcja wykorzystania firmowego i prywatnego jest rzetelnie określona (np. procentowo na podstawie powierzchni użytkowej lub czasu użytkowania),
- lokal (lub jego część) jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych.
Przykład:
Przedsiębiorca kupuje lokal mieszkalny o powierzchni 100 m². W jednym z pomieszczeń (20 m²) urządza biuro, w którym prowadzi działalność gospodarczą.
- W takim przypadku może odliczyć VAT od 20% wartości lokalu (jeśli lokal został nabyty od podatnika VAT, a faktura zawiera podatek naliczony).
- Odliczeniu może również podlegać część podatku od kosztów eksploatacyjnych (np. media, remonty), przypadających na tę część lokalu.
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – stawka VAT
Warto zaznaczyć, że zakup lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego (od dewelopera) objęty jest zazwyczaj stawką VAT 8% – ale tylko w przypadku, gdy lokal spełnia warunki przewidziane w ustawie (np. powierzchnia nie przekracza 150 m² dla mieszkań).
Jeżeli jednak lokal ma być wykorzystywany w całości lub części do działalności gospodarczej, możliwe jest odliczenie tego podatku, nawet jeśli zastosowano stawkę 8%.
Zakup lokalu z rynku wtórnego – brak VAT
W przypadku zakupu lokalu z rynku wtórnego (np. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności) transakcja zazwyczaj nie jest objęta VAT, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.
W takim przypadku odliczenie VAT nie jest możliwe, ponieważ go po prostu nie ma w cenie transakcji.
Lokale na wynajem – podejście fiskusa
Inną sytuacją jest zakup lokalu mieszkalnego w celu jego komercyjnego wynajmu (np. krótkoterminowego przez Airbnb lub długoterminowego na fakturę z VAT). W takim przypadku:
- wynajem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT,
- ale wynajem krótkoterminowy (np. turystom) jest opodatkowany VAT – i tutaj pojawia się możliwość jego odliczenia.
Aby odliczyć VAT przy zakupie mieszkania na wynajem krótkoterminowy, trzeba:
- zarejestrować się jako czynny podatnik VAT,
- udokumentować zamiar wynajmu w sposób opodatkowany (np. przez umowy, ogłoszenia),
- opodatkować dochody z najmu VAT (23%).
Obowiązki dokumentacyjne i ewidencyjne
Jeśli przedsiębiorca planuje odliczyć VAT od zakupu lokalu mieszkalnego, który będzie wykorzystywany zarówno prywatnie, jak i firmowo, musi zadbać o odpowiednie udokumentowanie proporcji użycia oraz spełnić określone obowiązki formalne. To jeden z najważniejszych (i najczęściej pomijanych) aspektów całej operacji – właśnie na tym etapie najłatwiej popełnić błąd, który skutkuje zakwestionowaniem prawa do odliczenia VAT przez urząd skarbowy.
Pozostałe 63% artykułu dostępne jest dla zalogowanych użytkowników serwisu.
Jeśli posiadasz aktywną prenumeratę przejdź do LOGOWANIA. Jeśli nie jesteś jeszcze naszym Czytelnikiem wybierz najkorzystniejszy WARIANT PRENUMERATY.
Zaloguj Zamów prenumeratę Kup dostęp do artykułuMożesz zobaczyć ten artykuł, jak i wiele innych w naszym portalu Controlling 24. Wystarczy, że klikniesz tutaj.
